Vous n'avez pas de compte? Ouvrez-en un maintenant
Partenaires dans la protection du climat

Droits de développement

Les municipalités imposent des droits de développement, désignés également prélèvements sur lotissements ou redevances d'aménagement afin de payer les coûts d'immobilisations des infrastructures liées aux nouveaux lotissements résidentiels ou commerciaux. Les promoteurs immobiliers doivent généralement payer ces droits pour couvrir les coûts d'immobilisations requis pour le raccordement de certains services municipaux. Le pouvoir d'imposer de tels droits est prévu dans la législation municipale des provinces et des territoires, et ce sont les municipalités qui établissent une structure tarifaire par règlement. Les droits de développement font partie des instruments les plus courants pour le financement des infrastructures liées à la croissance, mais peuvent aussi servir à financer des projets bénéfiques pour la collectivité ou à constituer un fonds de réserve pour l'exploitation et l'entretien des infrastructures.

Ces droits sont généralement appliqués uniformément, sans égard à l'emplacement du projet de construction, ce qui engendre des écarts considérables dans les coûts d'immobilisations. Toutefois, certaines municipalités ont trouvé des moyens novateurs d'utiliser les droits de développement afin d'atteindre des objectifs collectifs particuliers par une meilleure occupation du sol, des lotissements centrés sur le transport collectif ou des normes d'efficacité énergétique supérieures pour les bâtiments. Cette approche axée sur le secteur ou la densité peut réduire les droits de développement par logement dans les lotissements à forte densité et accroître l'efficacité des services clés comme les services de voirie, de transport collectif et d'aqueduc et d'égouts.

Les pouvoirs conférés aux municipalités en matière de droits de développement ou de mode d'application diffèrent d'une province ou d'un territoire à un autre, et les droits de développement ne sont pas prévus dans la législation de toutes les provinces.

Applications

Toutes les infrastructures municipales, p.ex. réseaux d'aqueduc  et d'égouts, systèmes d'eaux pluviales, installations routières, aménagement de parcs, transport collectif, etc.

Avantages

  • Le fardeau du coût des infrastructures de base n'est pas supporté par l'ensemble de la population (par le biais des impôts fonciers), mais plutôt par les nouveaux résidents et locataires commerciaux lorsque les montant payés par le promoteur sont transférés aux acheteurs ou aux locataires.
  • En général, les droits de développement sont un moyen d'assurer des investissements efficaces, puisque les infrastructures ne sont construites qu'en réponse à la demande.
  • Les droits de développement liés au secteur font supporter le coût des infrastructures par les acheteurs de nouvelles maisons plutôt que par l'assiette fiscale générale.
  • Les droits de développement liés au secteur incitent les promoteurs à aménager des projets plus denses et compacts, ce qui limite l'étalement urbain et ses impacts.

Obstacles et défis

  • Les droits de développement couvrent généralement seulement les coûts de construction, et non pas d'exploitation et d'entretien, dont les coûts doivent être absorbés par les revenus ou les droits généraux.
  • À défaut de baser les droits de développement sur les secteurs, les propriétaires fonciers peuvent avoir à défrayer des services liés à l'aménagement de lotissements d'autres parties de la municipalité.
  • Des droits de développement élevés peuvent restreindre la croissance et les revenus fiscaux futurs.
  • Dans l'établissement de droits de développement basés sur les secteurs, il faut prendre soin de calculer les incidences de diverses densités sur les besoins en infrastructures et l'effet du zonage sur les taux imposés.
  • Les municipalités qui adoptent des règlements sur les droits de développement doivent tenir compte des responsabilités énoncées dans la loi municipale les régissant, de même que de toute exemption pouvant restreindre ces redevances.
  • Les taux modulés peuvent être impopulaires, car les élus ne veulent pas donner l'impression qu'ils favorisent certains secteurs ou électeurs de préférence à d'autres.
  • Quand les mises en chantier diminuent, les revenus des droits de développement diminuent également.

Ressources et notes

Exemples municipaux

  • Dans son document consacré aux mesures de performance intitulé Performance Measures Document, Markham (Ont.) exige que toute proposition de nouveau lotissement respecte les critères établis en matière d'environnement, de conception, de transport collectif et d'aménagements piétonniers. En 2001, Kelowna (C.-B.) a adopté un plan directeur officiel proposant une nouvelle structure de droits de développement tenant compte des coûts d'infrastructures selon les différentes densités de lotissement. 
  • Okotoks (Alb.) offre des primes à la densité pour inciter les promoteurs à inclure des mesures intérieures et extérieures de conservation de l'eau pour tous les logements.
  • Ottawa (Ont.) a exonéré certains projets construits sur des terrains intercalaires, dont le complexe à vocation mixte The Currents qui intègre diverses caractéristiques de bâtiments verts et a été érigé sur un ancien site contaminé.
  • Le programme de compensation des gaz à effet de serre de Laval (Qc) se sert d'une partie des droits de développement perçus pour financer ce programme.


Mise à jour : 27/03/2015