Au cours de l’année dernière seulement, la population a grimpé de plus de 1,1 million au pays. Cet essor rapide met en relief l’urgence de résoudre deux grandes préoccupations, soit le logement abordable et l’itinérance chronique, et ce sont les gouvernements municipaux qui doivent dénouer ces questions sur le terrain.
Afin de retrouver les niveaux d’abordabilité observés en 2004, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime qu’il faut construire 5,8 millions de logements d’ici 2030, soit 3,5 millions de plus que les 2,3 millions de logements projetés en se basant sur le rythme actuel de construction.
Or, nous savons que chaque logement construit doit être doté des infrastructures requises. Chacun a besoin d’infrastructures municipales essentielles comme des routes, des conduites d’eau potable et de renvois d’eaux usées, des installations communautaires et des services de transport collectif.
Coût estimé des infrastructures municipales pour de nouveaux logements
En 2023, la FCM a mené des recherches afin de déterminer les investissements d’infrastructure nécessaires pour construire les 5,8 millions de logements visés.
Le coût moyen des infrastructures requises par logement a été calculé en divisant la valeur de remplacement totale des infrastructures appartenant aux municipalités (voir tableau 1), telle qu’établie dans le cadre de l’Enquête sur les infrastructures publiques essentielles du Canada (IPEC) de 2020 de Statistique Canada, par le nombre de logements privés que comptait le Canada au deuxième trimestre de 2020 (16 107 003 logements, selon les données relatives au PIB de Statistique Canada). La FCM a indexé le coût unitaire moyen obtenu en fonction des prix de construction de 2023 (en se basant sur l’indice des prix de la construction), et a ainsi déterminé que chaque logement exige un investissement moyen d’environ 107 000 $ en immobilisations municipales.
En supposant que les 5,8 millions de logements nets seront construits en appliquant les normes actuelles des parcs de logements, nous pouvons estimer que ces logements exigeront des investissements dans les infrastructures municipales qui pourraient représenter 600 milliards de dollars.
Tableau 1 — Coûts de remplacement des infrastructures par catégories d’actifs
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Catégories d’actifs |
Valeur de remplacement totale des infrastructures publiques de base appartenant aux municipalités | 2020 |
Total après correction pour l’inflation des coûts de construction | T3 2023 |
Valeur de remplacement en 2023 par logement (16 107 003 |
|---|---|---|---|
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Routiers |
439 505 400 $ |
570 387 523 $ |
35 412 $ |
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Ponts et tunnels |
45 258 200 $ |
58 735 826 $ |
3 647 $ |
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Transport collectif |
33 564 000 $ |
43 559 162 $ |
2 704 $ |
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Transport actif |
29 972 900 $ |
38 898 653 $ |
2 415 $ |
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Eau potable |
226 373 900 $ |
293 786 716 $ |
18 240 $ |
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Eaux usées |
256 925 000 $ |
333 435 754 $ |
20 701 $ |
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Eaux pluviales |
181 694 300 $ |
235 801 794 $ |
14 640 $ |
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Déchets solides |
7 504 400 $ |
9 739 166 $ |
605 $ |
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Culture, loisirs, sports |
107 729 600 $ |
139 810 841 $ |
8 680 $ |
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TOTAL |
1 328 527 700 $ |
1 724 155 434 $ |
107 044 $ |
À l’échelle locale, les investissements d’infrastructure pour soutenir un nouveau logement dépendent du type de logement (p. ex., propriété individuelle, maison en rangée ou appartement), de son emplacement, dans un quartier existant (développement intercalaire) ou dans un nouveau quartier (terrains vierges), ainsi que de facteurs locaux comme la géographie et les prix de construction. Les estimations locales vont ainsi varier par rapport à la moyenne nationale calculée par la FCM.
Les études menées par les municipalités montrent les unes après les autres que les logements à faible densité, par exemple des maisons unifamiliales, nécessitent des services plus coûteux (voir encadré 1). Toutefois, même s’il est généralement plus rentable d’accroître la densité dans les quartiers existants, des investissements importants restent nécessaires si la capacité et l’état des infrastructures existantes ne peuvent pas répondre à une demande accrue. Afin de densifier les villes et les quartiers existants, et de créer des quartiers plus compacts, axés sur les transports collectifs, les municipalités doivent augmenter le niveau d’investissement dans le renouvellement et l’expansion des infrastructures existantes.
Encadré 1 – Une étude commandée en 2021 par la Ville d’Ottawa a démontré que l’aménagement de terrains vierges de faible densité coûte à la Ville 465 $ par personne et par année, tandis que l’aménagement de terrains intercalaires de forte densité lui procure 606 $ en revenus par habitant, par année.
Par ailleurs, une étude réalisée en 2023 par Metro Vancouver a déterminé que les coûts des infrastructures liées directement à une maison unifamiliale étaient de 5 à 9 fois plus élevés par habitant que les coûts des infrastructures liées à un ensemble d’appartements.
La portée de la recherche de la FCM n’a pas tenu compte des différents types de logements ou des diverses conditions locales ayant trait à chacun des 5,8 millions de nouveaux logements à l’échelle nationale. Toutefois, en combinant les données sur la valeur de remplacement des infrastructures et les données sur les logements privés, il est possible d’estimer le coût national des infrastructures municipales nécessaires pour atteindre le nombre de logements dont a besoin le Canada.
Il est important d’indiquer que l’estimation nationale de la FCM n’inclut pas les coûts des éléments suivants :
- Exploitation et maintenance d’un actif pendant sa durée utile;
- Adaptation aux changements climatiques et construction d’infrastructures à faibles émissions de carbone;
- Services en cas d’urgence, bâtiments municipaux, actifs de santé et d’éducation, infrastructures de technologies de l’information et infrastructures électriques, soit autant d’éléments nécessaires pour soutenir une vie de quartier, mais dont l’enquête sur les infrastructures publiques essentielles du Canada ne tient pas compte.
Les municipalités sont restreintes par un modèle de financement désuet
Le mode de financement des municipalités est entièrement dépassé et leur laisse peu d’options pour financer les infrastructures liées à la croissance.
Les impôts fonciers et les droits d’aménagement sont leurs principaux outils fiscaux (et souvent les seuls autorisés). Les municipalités peuvent également emprunter pour financer des infrastructures, mais elles doivent rembourser ces dettes à même les revenus qu’elles tirent principalement des impôts fonciers et des droits d’aménagement. Bien que la structure et le taux des impôts fonciers varient en fonction de la législation provinciale et territoriale, les municipalités sont généralement trop dépendantes des impôts fonciers et n’ont pas de sources de revenus qui évoluent au rythme de la croissance économique et démographique.
Il est capital de tirer le plus grand succès possible de l’essor historique que vit le Canada en ce moment. Dans ce but, il faut faire bien davantage que de construire des logements, mais veiller également à bâtir des collectivités viables munies des services requis.
Pour construire 5,8 millions de logements d’ici 2030, il faut investir des montants comparables dans les infrastructures et les services qui soutiendront cette hausse significative de logements et les collectivités dont ceux-ci font partie. Avec peu d’options pour financer la croissance, il faut établir un nouveau modèle — un cadre de croissance municipale — avec l’apport de tous les ordres de gouvernement pour stimuler le secteur résidentiel et atteindre l’objectif de logements fixé par la SCHL.
La FCM demande de lancer un débat national sur un nouveau cadre de croissance municipale qui ferait corréler le financement des municipalités à la croissance économique et à la hausse démographique, afin de donner aux municipalités la capacité d’améliorer la qualité de vie de la population canadienne.